自住房者拖欠抵押貸款率高 投資者資產更雄厚應對力強

【本報坎培拉訊】信用評級機構S&P的數據顯示，自住者拖欠抵押貸款的比率高於投資者。數據顯示，截至 2024 年 6 月，1.09% 的自住者拖欠抵押貸款至少 30 天，而投資者的這一比例為 0.79%。

9月24日，澳聯儲決定將現金利率維持在4.35%不變，這讓借款人不得不繼續等待數月，期待可能出現的降息能為他們帶來些許寬慰。

S&P全球評級主管基特森表示，許多投資者往往更有能力維持還款，他們通常年齡較大、收入較高，因此，他們的整體償債能力可能高於自住者。

AMP 首席經濟學家奧利弗補充說，投資者往往擁有更雄厚的資產基礎、更有保障的就業以及更少或沒有與有孩子的年輕家庭相關的支出。他們通常更加精明，而且可以申請利息支出減稅，從而部分抵消了較高的抵押貸款利率成本。

Canstar數據洞察總監廷德爾指出，許多投資者能通過提升租金來緩解利率上升的經濟壓力，這得益於住房短缺與移民潮導致的低出租房空置率。儘管在房源充裕市場提高租金可能不穩定，但部分地區低空置率為投資者提供了漲價保障。相比之下，自住者面臨著更嚴峻形勢，儘管整體抵押貸款拖欠率低，但因為其應對利率上升的選擇有限，所以自住者占拖欠比例過高。

廷德爾解釋道，拖欠款項原因多樣，包括年輕借款人缺乏資產積累、歷史低利率下過度借貸等。她表示，這在2021年11月之前尤其成問題，當時澳審慎監管局（APRA）只要求銀行對新住房貸款申請人的財務狀況進行2.5個百分點的緩衝壓力測試，現在已經改為3個百分點。家庭環境的任何變化或工作變化也容易導致拖欠貸款。自住者相比投資者，在應對利率上升時選擇更少。投資者更容易決定出售房產，因為後果可能不會直接影響其生活狀況。

不過，對於自住者來說，由於房產是他們的主要居所，因此做出決定更具挑戰性。基特森指出，住房短缺下，家庭需要艱難地抉擇其居住地，而且可能會被迫遠離親友，還需要承擔出售房產、租金保證金、印花稅及搬家費等額外成本。如果自住者希望在當前空置率較低、租金較高的租賃市場上租房，這會讓這一過程變得更加困難。（王傑）