【本報悉尼訊】投資銀行瑞銀（UBS）的一份新報告警告稱，悉尼的房價被高估，而且由於收入增長跟不上房價暴漲，澳洲家庭承擔的債務壓力增加。
但瑞銀的報告也表示，購房者幾乎看不到任何壓力緩解的跡象，因為除非利率上升，否則房價可能會繼續上漲。
此前，安保資本（AMP Capital）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）估計，悉尼獨立房屋價格被高估達39%，而住宅單位價格也高估約30%，但他也預測明年房價將繼續上漲，但速度會放緩。
他說，自21世紀初以來，這座城市的住宅價格一直被高估，但高估的程度卻各不相同。
澳洲在疫情期間房價仍爆漲，各大金融機構近期紛紛調升它們對今年房價上漲的預測，其中澳洲國民銀行（NAB）將2021年房價增長預測，從此前的19%，上調至23%，對2022年首府城市的房價漲幅的預計，則從4%上調至5%。國民銀行預測，悉尼今年房價將上漲27.5%，墨爾本上漲18.8%，侯巴特上漲28.4%，布里斯本上漲增長23.2%，柏斯上漲14.5%。
過去一年，房地產市場火爆，因為疫情大流行時期的購房者利用創紀錄的低利率、政府刺激和從取消的海外假期中節省下來的現金，追逐搜購更大的住房，因為他們在家中花費更多的時間。
瑞銀（UBS）在其2021年全球房地產泡沫指數中發現，悉尼房價比倫敦房價或紐約房價被高估得更多，但它沒有將悉尼的房地產市場稱為泡沫。該銀行認為法蘭克福、多倫多和香港在全球房地產泡沫風險最大的城市中名列前茅。
任何在瑞銀房地產泡沫指數上得分超過1.5點的城市，都被認為存在泡沫風險。悉尼被評為1.39分，排名上升至第11位，但未被認為存在樓市泡沫風險。
瑞銀警告稱：「家庭必須借入越來越多的資金，以跟上更高的價格。因此，過去幾個季度，各地未償還抵押貸款的增長幾乎都加快了，加拿大、香港和澳洲的債務與收入比率上升最為顯著。」
它在報告中說，銀行和政府面臨採取行動的壓力，貸款標準正在收緊，這可能阻止大多數國際化城市的房價增長。
債務與收入的比率一直是人們關注的焦點，聯邦財長費登堡（Josh Frydenberg）最近支持遏制與收入相比的高負債購買房地產貸款。
瑞銀（UBS）認為，悉尼房價雖然疫情開始爆發時一度暫短下跌，但接下來暴漲並頻頻創下歷史新高，而且如果不加息，房價可能會繼續上漲。
該銀行表示：「房價上漲明顯超過當地居民的收入增長，擴大了可負擔能力的壓力，從而進一步增加了對寬鬆融資條件的依賴。」
「貨幣政策可能暫時保持寬鬆。收緊貸款規定可能導致價格下跌。」
瑞銀報告發現，為了在悉尼市中心附近買得起一套60平方米的雅柏文，平均技術熟練工人需要花8年的工資收入，而2011年只要5年。
對於投資者來說，同樣規模的雅柏文需要租出30年才能還清貸款，高於2011年的20年。
安保資本首席經濟學家奧利弗表示，當房價與租金進行比較，並根據低通脹環境進行調整時，悉尼房價比公允價值高出約39%，墨爾本則有些相似。然而，這項措施將租金價格與自住房產進行了比較，購房者可能願意為此花費更多。
他說：「住房負擔能力差，是房價高估的跡象，但它並沒有阻止悉尼或澳洲亞其他地方的住房價格越來越貴。因此我不會說， 房價會因為被高估而下降。」
但奧利弗又表示，他預計房價不會繼續以同樣繁榮時期的速度上漲，並預計2022年房價將小幅上漲7%，因為獲得巨額住房貸款變得更加困難。
BIS Oxford Economics經濟研究所的首席經濟學家亨特（ Sarah Hunter）說，她也預計房地產市場的上漲勢頭會放緩。
她說：「在過去15個月里，它肯定變得更加負擔不起。去年 7 月、8 月，當市場開始轉向時，一個關鍵推動群體的是首次購房者，而現在他們進入房屋市場的比率正在回落。」
她說，工資增長或其他家庭收入來源的回升將提高負擔能力。
她補充道，銀行監管機構本月決定將個人購房貸款上限降低約5%，這將對房價上漲勢頭產生抑制作用。（南平）
