【本報訊】悉尼和墨爾本的內城租賃市場在經歷了幾個月的租金下跌和因國際邊境關閉和限制措施衝擊CBD而導致的空置率激增之後,開始復蘇。
CoreLogic公布的數據顯示,在截至3月31日的一年中,首府城市公寓租金下降了3.8%,而房屋租金上漲了5.2%。但該房產數據公司的研究主管Tim Lawless表示,墨爾本和悉尼的公寓市場是受COVID-19邊境關閉影響最嚴重的地區之一,已經開始穩定下來。
“在過去的三個月裡,悉尼的單位租金出現了微妙的上漲,而墨爾本的單位租金則在同一時期保持堅挺,”Lawless先生說。在冠狀病毒大流行期間失去工作的苦苦掙扎的租戶的租金延遲今年開始結束。
“這種改善是在長期下跌之後出現的,然而,租金狀況的實質性改善很可能取決於外國學生和遊客的回歸,以支撐內城單位的租賃需求,”他說。
3月毛租金收益率降至歷史最低,悉尼為2.7%,墨爾本為2.9%,這與投資者通過比較租金收入與房產價值所面臨的持有成本有關。較高的租金收益率通常對房產投資者俱有吸引力。這是墨爾本的收益率有記錄以來首次跌破3%。
儘管如此,買方中介公司Propertybuyer的首席執行官里奇哈維(Rich Harvey)表示,一些位於CBD邊緣的內城出租公寓正在被投資者搶購,以尋找廉價的入市點。
“目前它們的價值很高,”哈維先生說。”這對投資者來說是個機會。COVID的潮水出去了,人們去’讓我們離開這個城市’,這為更便宜的單位創造了一個缺口。”
他說,在大流行期間,租金一直被壓低,但他預計未來會有提升。
“COVID加速了趨勢,飛向生活方式和遠程工作。但隨著這股浪潮的重新到來,租金也會有相應的增長,”他說。”租金還沒有出現戲劇性的跳躍,但物業正在[尋找租戶]更快。”
在悉尼和霍巴特,40%的首次購房者在房價最新飆升之前就被排除在房地產市場之外。
2020年5月,根據SQM Research數據,悉尼CBD公寓空置率達到16.2%。到2月已回落至6.7%。墨爾本CBD在9月達到10.8%的峰值,到2月回落到8.1%,仍明顯高於典型水平。
SQM Research董事總經理路易斯-克里斯托弗(Louis Christopher)也認為,悉尼的租金和空置率都有所復甦,但他表示墨爾本仍然落後。
“人們開始搬回CBD地段,”克里斯托弗先生說。”墨爾本會在一定程度上復甦,但復甦的力度可能沒有悉尼和布里斯班那麼大,因為他們的州際移民已經外流到其他州,封鎖更加嚴重,這讓人們對回到城市更加謹慎。”
然而,澳洲房地產投資專業人士協會主席兼Empower Wealth董事Ben Kingsley表示,這些數據可能沒有發現那些已經完全退出房源但仍處於空置狀態的空置房。
“他們對這些房產做了什麼,我們不知道。從可用房源中掉下來並不意味著它們被出租了,”他說。”有一些缺失的空缺,我們只是看不到。”
“對該市場的真正考驗將是當移民到來時,一旦我們開放邊界,這將在12到18個月內給租金帶來一些巨大的壓力。”

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