擁有十處投資房澳人達數千 凸顯負扣稅成投資槓桿利器

【本報坎培拉訊】十多年前，庫馬爾以一筆8000元的工傷賠償金作為啟動資金，投資了一套價值7萬元的單元房。幾年後，這位醫務工作者與妻子從斐濟移民至澳洲，當時他們手頭資金不足5000元。然而，他們迅速將目光投向房產投資，視其為實現經濟保障的途徑，並因此獲得了回報。

庫馬爾表示，起步階段異常艱難，他們犧牲了很多。如今，這對夫婦已擁有超過100套出租房，並有30套正在建設中，這使他在頂級房產投資者行列中占據一席之地，盡管這一群體經常被討論，但鮮為人知。

澳洲廣播公司（ABC）根據信息自由法從澳洲稅務局（ATO）獲得的數據顯示，庫馬爾是澳洲至少2500名擁有或部分擁有10處或以上出租物業的投資者之一。CoreLogic提供給ABC的數據顯示，這些投資者控製著超過33,200處出租房，這一數量與墨爾本Richmond和South Yarra的住宅總數，或悉尼東部Waverley市議會轄區的住宅數量相當。

庫馬爾還是172名擁有20處或更多房產權益的投資者之一，他們共同擁有4395處租房權益，相當於達爾文市或北柏斯的住宅數量。ATO的數據提供了對投資者市場的洞察力，但並不全面，因為它不包括以公司或信托形式持有的房產，也不包括沒有租金收入的房產。

盡管擁有龐大的投資組合，但ATO的數據顯示，與投資組合規模較小的投資者相比，這些擁有大量房產的房東在租金上背負的債務更多。2021/22財年的數據顯示，擁有1至19處房產的投資者實現了盈利，而擁有20處或更多房產的投資者則平均出現虧損。Australia Institute首席經濟學家傑裏科表示，在當時的低利率環境下，任何投資者的虧損都是「非常不尋常」的，因為房貸還款減少，而租金卻在快速上漲。

傑裏科指出，這些數據凸顯了負資產負債率和資本收益折扣給最大投資者帶來的好處。他們能夠從負資產負債中獲得比傳統投資者更好的平均收益。當前的製度實際上是在幫助那些能夠用一處房產的產權貸款購買另一處房產，然後再用這處房產貸款購買更多房產的人。大型投資者保留一直虧損的出租房的唯一原因，是利用負資產負債表來減少稅款支出，然後在出售時獲得大筆回報。

房產數據公司CoreLogic的研究主管勞利斯也認同這一觀點。但他警告說，如果聯邦政府立即對擁有多處房產的人實施負資產負債表改革，可能會引發拋售，從而影響房價。考慮到收益率如此之低以及抵押貸款利率相當高的事實，更多的投資性房產可能會被拋售。

雖然庫馬爾正在資助一些新建項目，但並非所有經濟學家都認為房地產投資者總體上對住房供應做出了實質性貢獻。獨立經濟學家埃斯萊克指出，ABS的數據顯示，只有約23%的投資者貸款用於新建住房，而70%的貸款都用於購買已有住房，這只會推高已有住房的價格。

大型房產投資者洛馬斯同時還經營著一家投資咨詢公司，她估計擁有20套或更多出租房的房東的真實人數遠高於ATO的172人，很可能超過1000人。她承認，澳洲年輕人進入房地產市場面臨越來越多的困難，但她表示，那些在市場上積累了財富的人只是在他們可用的系統內工作。

洛馬斯指出，許多房產投資者背後的動機並不是為自己創造巨大的財富，而往往是為了幫助自己的家庭。其他人只是想湊齊退休收入。房產投資者亞德尼多年來積累了20多套出租房，他認為政府不會在一夜之間采取任何措施來降低房價，因為三分之二的澳洲人仍擁有自己的住房，且一些政客還擁有多處租房。（美麟）