【本報訊】近年來，隨著房價不斷攀升和借貸能力下降，購屋變得越來越困難。最近的分析表明，人們可能因此而選擇價格較低廉的房產。
根據 PropTrack 的《住房可負擔性報告》，住房可負擔性正處於三十年來的最低水準。大流行期間創紀錄的房價成長以及 2022 年年中開始的快速升息是導致市場情況嚴峻的主要原因。與利率處於歷史低點的 2020-21 年相比，家庭借貸能力下降了 34%[i]，這意味著人們現在能夠負擔的住房比例越來越小。隨著房價在連續成長 17 個月後繼續創下新高，購屋者將需要支付更高的每月還款額和更長的購屋儲蓄時間。這是否會導致更多買家尋找經濟適用房？透過分析全國和首府城市的價格成長趨勢以及郊區的上市天數，我們旨在回答這個問題。自 2022 年 5 月以來，澳洲儲備銀行（RBA）已 13 次上調現金利率，從 0.1% 的歷史最低點上調至 4.35%。在此期間，便宜房屋的升值速度快於昂貴房屋。我們可以看到，第25 百分位數的房屋估算價值（比其他75% 的房屋便宜）增加了13%，而第75 百分位數的房屋估算價值（僅比市場上25% 的房屋便宜）僅成長了3%。價格較低的住宅的漲幅也是典型估值住宅（中位數）的兩倍以上。鑑於需求與價格成長之間的正相關關係以及目前的供應短缺，這表明與價格較高的住宅相比，人們對經濟適用房的需求更為強勁。這一趨勢很可能是由於利率上調後，潛在購屋者的貸款額度大幅下降，促使他們選擇更便宜的房屋。這不僅體現在全國範圍內，在我們的首都也是如此。較小州首府的購屋者更青睞價格較低廉的住房，而中位數房價較低地區的競爭可能會促進房價的成長。我們可以透過觀察首府城市 SA4（根據澳洲統計局的標準，人口在 10 萬到 50 萬之間的地理區域）的兩年房價成長率來了解這一點。曼都拉（Mandurah）、阿德萊德北部（Adelaide – North）和伊普斯維奇（Ipswich）分別是珀斯、阿德萊德和布里斯班平均房價中位數最低的地區，這些地區的房價漲幅最大。相較之下，中位數最高的 SA4 地區的房產價值成長幅度較小。然而，在房價漲幅較大的最大首府地區，趨勢卻有所不同。在悉尼，價格成長並沒有因各地區的房屋價值而有所不同，這意味著整個市場的需求非常相似。在墨爾本，價值評估值中位數較高的地區往往優於價值評估值較低的地區，這表明在我們的第二大城市中，溢價市場更受買家青睞。雖然人們普遍傾向於經濟實惠的地區，但在價格較高的城市卻並非如此。更受購屋者追捧的郊區的中位數往往低於各自所在的區域。然而，當我們研究需求上升的郊區與各自房屋價值之間的關係時，這一趨勢就顯而易見了。在這種情況下，需求的成長表現為市場中位數天數的減少，即房產在realestate.com.au上出售前的天數。在過去兩年中，各州上市天數降幅最大的前三名郊區中，有60% 的房屋價值中位數低於各自的SA4 中位數，另有27% 的房屋價值中位數低於地區中位數20 萬澳元。這反映出在 2022 年 5 月開始升息後，買家對郊區低價房屋的興趣增加。買家是否會繼續尋找價格較低的房產？隨著現金利率達到 12 年來的最高水平，潛在購屋者將面臨更高的還款額和更低的借貸能力。再加上房價的持續成長以及新房供應的短缺，進入房地產市場變得越來越困難。如果目前的趨勢持續下去，經濟承受能力可能會惡化，促使更多的人到房價較低的地區尋找住房。這可能會導致房價較低的地區繼續跑贏房價較高的地區。降息可能會增強購屋者的信心和借貸能力，從而緩解部分壓力，但同時也會刺激對所有價位房產的更多需求，推動房價進一步上漲。隨著降息預期被推遲到 2025 年底，購屋者在未來一段時間內可能會繼續面臨困境。
