【本報悉尼訊】曾幾何時，房地產只是一個居住的地方。現在，對許多人來說，物業投資更接近於一種全國性的愛好——一種被視為介於退休計劃和即時致富門票之間的資產類別。
根據澳洲稅務局（Australian Taxation Office）的數據分析，房地產投資者在過去幾十年中穩步增長，從1980年的僅佔納稅人的5%，增加到2014年的21%，翻了兩番。但如果仔細觀察，澳洲人投資房地產的熱情開始降溫。房地產投資者在這個國家納稅人中所佔的比例已過高峰期。納稅人申報租金收入的比例在 2014 年趨於平穩後，自 2017 年起逐漸下降，在 2022 年創下 19.4% 的 12 年新低。房地產投資者的絕對數量也在下降，從2019-20財政年度的峰值239萬，下降到2021-22財年度的229萬。人們可能不會意識到，房地產投資已經因過去一個月關於工黨對削減投資者稅收減免（如負扣稅和資本利得稅折扣）的頭條新聞的猛烈衝擊而下降。雖然聯邦財長甘馬斯 （Jim Chalmers） 上周有效地扼殺了對房地產投資者的這兩項稅務優惠的任何更改，但這場辯論可能會讓更多投資者懷疑將現金存放在房地產中是否值得。格拉坦研究所（Grattan Institute）房地產專家科茨（Brendan Coates）表示，澳金融和保險管理局（Australian Prudential Regulation Authority）實施的更嚴格的貸款規則似乎可以解釋為甚麼出售房產的投資者多於購買房產的投資者。由於房地產市場看起來過於泡沫化，金管局在 2014 年 12 月告訴銀行，將向房地產投資者提供的貸款年增長率保持在 10% 以下。房地產價格增長很快恢復，這家監管機構隨後於 2017 年 3 月頒布了一項新法令，迫使銀行確保只付息貸款不超過所有新發放貸款的 30%。科茨說：「這可能有助於提高房屋擁有率，因為如果投資者發現更難為房屋融資，那麼根據定義，其他購買者將是自住者。」流向投資者而不是自住業主的新房貸款份額從 2014 年的約 45% 下降到 2018 年取消這兩項措施時的約 30%。雖然規則已經取消，但貸款標準仍然比 2014 年之前嚴格得多，這使得投資者更難大幅槓桿進入市場。地產研究機構PropTrack的高級經濟學家萊恩（Paul Ryan ）表示，自 2017 年以來，投資者面臨的時期比過去十年更加艱難。「在金管局2014 年底的投資者貸款增長限制之後，投資者的利率溢價——以及貸款標準的廣泛變化降低了投資者的借款能力;疫情爆發前價格增長放緩的時期;然後，大流行期間租金需求和價值的重大不確定性——都做出了貢獻。」科茨表示，投資者也可能不再期望房地產能提供與過去相同的資本增長率，許多儲戶現在選擇將資金投入其他資產類別。9 月份，西太銀行（Westpac）和墨爾本研究所 （Melbourne Institute） 調查的消費者中，只有 10% 的人表示房地產是「最明智的儲蓄場所」，遠低於 24% 的長期平均水平。房地產的高價格意味著投資越來越局限於不斷縮小的富裕退休人員群體，這無濟於事。嬰兒潮一代出生於 1946 年至 1965 年之間，是澳洲最狂熱的住宅投資者，與其他幾代人相比，他們一生中表現出更高的押注房地產傾向。2000年，當嬰兒潮一代年齡在35至54歲之間時，40歲以下的年齡組是最大的投資者群體，佔總數的33.2%。第二大群體是 40 至 49 歲的人群，佔所有投資者的 28.1%。隨著嬰兒潮一代的老齡化，普通房地產投資者也在老齡化。嬰兒潮一代現在年齡在59至78歲之間，60歲以上已成為最大的投資者群體，其次是50至59歲的納稅人。40 歲以下者現在是投資最少的年齡組，因為負擔能力挑戰阻礙了千禧一代進入住房市場，無論是作為自住者還是投資者。萊恩表示，住房負擔能力對投資者的人口構成產生了很大影響。他說，對於大多數人來說，投資物業是在購買自己的房屋後購買的，但更高的價格意味著家庭進入住房市場所需的時間比以往任何時候都長。與此同時，年輕一代越來越多地關注另類投資，例如股票。他說：「但對人口結構影響最大的可能是晚退休的趨勢——許多投資者持有房產直到他們停止全職工作，退休人員的典型年齡從 2000 年的 54.4 歲增加到今天的 64.8 歲，房地產投資者年齡越來越大也就不足為奇了。」科茨說，有一代投資者在 2000 年代後購買了投資物業，現在已經退休但沒有出售它們，這可能是為了逃避繳納資本利得稅。「如果你在 2000 年代初以微薄的價格購買了一處房產，你的資本收益現在相當可觀，你持有房產的時間越長，這種鎖定效應就會越來越大。」這也與證據表明，老年人傾向於過著不必要地節儉的退休生活，持有資產，僅僅靠收入生活。科茨說：「人們可能靠從他們的房產中獲得的租金過活，但他們肯定不會變現資本來為更奢侈的退休生活提供資金。」澳洲人對房地產的癡迷使一些人成為百萬富翁，而另一些人則成為旁觀者。當嬰兒潮一代沉浸在他們的實體財富中時，年輕一代想知道這是一個持續了太久的「愛情故事」。（南平）分享 / Share :
